Forældrekøb i 2026: Økonomien, skatten og fælderne — trin for trin
Studiestart og umulige lejemarkeder får mange forældre til at overveje forældrekøb. Her er hele regnestykket for 2026: markedsleje-kravet, skatten, rentefradraget, VSO-indgrebet og ±20 %-reglen ved senere salg til barnet.
💡 Vigtigt
Vigtig information (2026): Regler og satser er de gældende for 2026 (kilder: skat.dk, boafgiftsloven, VSO-reglerne fra 2021). Forældrekøb rummer flere skattemæssige valg — komplekse forhold hører hjemme hos en revisor.
Hvert år i august står tusindvis af studerende uden bolig — og tusindvis af forældre med samme tanke: "Skulle vi købe en lejlighed til hende?" Forældrekøb kan være både en god investering og en dyr fornøjelse. Forskellen ligger i, om du kender regnestykket, før du skriver under.
Sådan hænger økonomien sammen
Et forældrekøb er i skattens øjne en udlejningsvirksomhed: Du køber, dit barn lejer. Det betyder tre pengestrømme:
- Ind: Huslejen fra dit barn — som SKAL være markedsleje (mere om det nedenfor).
- Ud: Renter på lånet, ejerforening, grundskyld, forsikring og vedligehold.
- Skatten: Driftsresultatet (leje minus driftsudgifter, uden renter) beskattes som personlig indkomst — mens renterne fradrages som kapitalindkomst med en skatteværdi på ca. 33,1 % (op til 50.000 kr./år i renter — 100.000 kr. for ægtepar) og ca. 25,1 % derover.
En vigtig lettelse: Du betaler ingen ejendomsværdiskat, når boligen er udlejet — den betaler man kun af boliger, man selv råder over.
Markedsleje-kravet: Den første fælde
Du må ikke leje billigt ud til dit barn uden konsekvenser. Sætter du lejen under markedslejen, kan Skat fikserer lejen op: Du beskattes af den leje, du burde have opkrævet — mens differencen samtidig kan tælle som en gave til barnet (dog inden for den afgiftsfri gavegrænse på 80.600 kr. i 2026 for de fleste).
Det gode modtræk: Sæt lejen til dokumenterbar markedsleje — og lad barnet søge boligstøtte, som lejer i en udlejningsbolig ofte har ret til.
VSO-indgrebet: Den gamle fidus er (næsten) død
Før 2021 var virksomhedsordningen forældrekøbets superkraft: Renterne kunne reelt fradrages med op til ~56 % i stedet for ~33 %. Det lukkede politikerne med rentekorrektionen: Fra 2021 beregnes en korrektion af boligens andel af gælden, der neutraliserer rentefordelen — skatteværdien lander omkring de samme ~33 % som i privat regi.
VSO kan stadig have mindre fordele (fx udjævning af overskud), men for de fleste familier er den simple private ordning i dag det rigtige udgangspunkt — og det er den, vores beregner regner med. Overvejer du alligevel VSO, er det et revisor-spørgsmål.
±20 %-reglen: Exit-strategien de færreste kender
Her bliver forældrekøb for alvor interessant som familieplanlægning: Når du senere vil sælge, kan du som udgangspunkt overdrage boligen til dit barn til den offentlige vurdering ±20 % (±15 % hvis der stadig ikke foreligger en ny endelig vurdering) — også selvom markedsværdien er højere.
- Er vurderingen lavere end markedsprisen, kan barnet overtage billigt — og en senere gevinst ved barnets eget salg kan være skattefri efter parcelhusreglen, hvis barnet selv har boet der.
- Sælger du derimod til tredjemand, er din avance skattepligtig — parcelhusreglen gælder ikke forældrekøb, da du aldrig selv har boet i lejligheden.
⚠️ Advarsel
Skat kan tilsidesætte ±20 %-reglen ved "særlige omstændigheder" — fx hvis boligen netop er købt langt dyrere, eller der er lavet store forbedringer, som vurderingen ikke afspejler. Timing og dokumentation er afgørende — endnu et punkt til revisoren.
Regneeksemplet
Lejlighed til 2.000.000 kr., 400.000 kr. i udbetaling, 4 % rente, markedsleje 7.500 kr./md, driftsudgifter 3.500 kr./md, marginalskat 37 %:
- Renter: 64.000 kr./år · Driftsresultat: 48.000 kr. → skat 17.760 kr.
- Rentefradragets værdi: 20.064 kr.
- Nettoudgift: ca. 1.141 kr./md — det koster det reelt at stille en bolig til rådighed.
- Break-even-lejen er ca. 9.312 kr./md — dér hviler projektet i sig selv.
Og husk: Afdrag på lånet er opsparing (din friværdi vokser), ikke en udgift — derfor indgår de ikke i nettoudgiften.
✅ Tip
Kør dine egne tal gennem forældrekøb-beregneren: købspris, rente, leje og din marginalskat — og se din månedlige nettoudgift og break-even-leje med det samme.
Tjekliste før du køber
- Markedsleje dokumenteret (sammenlignelige lejemål, evt. huslejenævnet).
- Likviditeten holder — nettoudgift + afdrag skal kunne bæres i hele studietiden.
- Ejerforeningen tillader udlejning (nogle vedtægter begrænser det).
- Exit-strategien er valgt fra start: salg til barnet (±20 %-reglen) eller på markedet (avanceskat).
- Gaver og boligstøtte tænkt ind — lav leje kan æde gavegrænsen.
Konklusion
Forældrekøb er hverken gratis velgørenhed eller garanteret guldgrube — det er en lille udlejningsvirksomhed med familie som lejer og en indbygget exit-mulighed, som ingen andre investorer har. Regn nettoudgiften ærligt, hold markedslejen dokumenteret, og planlæg salget fra dag ét.
Ofte stillede spørgsmål
Kan jeg leje billigt ud til mit barn?
Nej — Skat kræver markedsleje. Sætter du lejen lavere, beskattes du alligevel af markedslejen (lejefiksering), og differencen kan tælle som gave til barnet. Dokumentér markedslejen, og lad i stedet barnet søge boligstøtte.
Kan forældrekøb stadig betale sig efter VSO-indgrebet?
Ja, men fordelen er mindre. Rentekorrektionen fra 2021 fjernede VSO'ens høje rentefradrag (~56 %), så skatteværdien i dag er ca. 33 % som i privat regi. Regnestykket afgøres nu af leje, renter og prisudvikling — ikke af skattefiduser.
Hvad er ±20 %-reglen ved salg til mit barn?
Du kan som udgangspunkt overdrage boligen til dit barn til den offentlige vurdering ±20 % (±15 % ved gamle vurderinger) — selv når markedsprisen er højere. Skat kan dog tilsidesætte reglen ved særlige omstændigheder, fx nyligt køb til væsentligt højere pris.
Skal jeg betale ejendomsværdiskat af et forældrekøb?
Nej — ejendomsværdiskat betales kun af boliger, du selv råder over. Ved udlejning betaler du i stedet skat af driftsresultatet (leje minus udgifter), mens grundskylden fortsat opkræves og indgår i dine driftsudgifter.
Er gevinsten skattefri, når jeg sælger lejligheden igen?
Ikke for dig — parcelhusreglen kræver, at ejeren selv har boet i boligen, hvilket du ikke har ved forældrekøb. Sælger du derimod til dit barn (±20 %-reglen), og barnet selv bor der før sit eget salg, kan BARNETS gevinst blive skattefri.
